地产项目从土地证到规划、消防、人防...
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由于近年来国家对公共消防管理的改制改革以及教育管理部门对教育市场的严控严管，各类教育培训机构的相关经营资质手续办理出现了不小的难度和问题。在此，根据现行的法规政策标准和结合陕西西安地区关于培训教育机构的项目性质认定等问题总结如下：
教育培训机构办理消防的必要性
一.政策法规对此类项目的相关要求
1.消防验收合格证明文件是办理办学许可的前置条件
在目前的办学资格审批流程中，有一个非常关键的前置条件，提供本学校或机构的消防验收合格意见书或者备案凭证文件。经过住建消防管理部门经过审核通过验收并出具相关手续的项目，教育主管部门才能进行相关审验流程。
2.教育机构法人应对此单位承担的消防义务与责任
由于教育培训机构属于人员密集类场所，根据我国的消防法规要求，此类场所的法定代表人为此项目的消防责任人，并对此项目目前至将来的所有消防问题承担全部主要责任和义务。
3.住建消防管理部门对非住宅类建筑管理的相关规定
根据住建部对非住宅类建筑物相关的管理规定，超过建筑面积300平方米具有独立法人的场所室内装修及消防改造项目，需经过“图审”机构出具施工图审查合格书，并报送当地住建消防管理部门进行二次消防审核、备案或验收。
二.对经营过程中所涉及的生命财产安全保护
1.教育培训机构场地使用的定义是人员密集类场所
因教育培训机构（学校）属于教学类场所，场地多设置为教室，空间人员密度比较大，且容易出现大量人员集中时间上课以至安全通道疏散不足的情况，属于人员密集类的场所，经营过程中需要对单位人员加强防火安全教育以及应急救援培训等工作。因此也是需要办理开业、营业前安全许可证。
2.消防设施对营业场地人员安全的保障性
根据消防安全法规标准对营业场地所设置的消防设备设施基本上分为以下几个系统:①火灾自动报警系统，由消防报警主机、烟雾报警器、声光报警器、手动报警按钮、消防广播等设施安装组网形成，对场地可能发生的火灾初期形成有效的人员疏散以及监控与报警。②水灭火系统，由室内外消火栓与自动喷淋灭火系统组成，可实现自动与人工救火灭火。部分超高建筑还可配置自动巡的灭火设施（消防水炮）。③消防防排烟系统，分为自然防排烟与机械防排烟系统，根据现场情况而设置。④火灾应急照明及疏散指示标识系统，由消防应急灯与消防疏散指示标识产品按照消防设计安装完成，可实现场地因消防断电后安全照明及有效安全指示等功能。⑤其他相关消防设施，防火门、防火卷帘门、挡烟垂壁、灭火器及各类消防救援装备等。
3.场所消防的关键作用是防患于未然
对所在经营的场所进行有效的消防项目设计、施工改造以及最终的验收，目的是为了确保整个项目目前包括将来的场地消防安全，能够有效的防止火灾事故发生以及最大限度保证人员生命安全。同时，对火灾事故的防范与预警工作非常重要，以免出现事故造成重大人员生命安全与财产损失。
如何保证项目投资的安全性
一.避开项目选址阶段容易出现的“巨坑”
1.主楼手续资料不全或不符的场地一定不要用
房东或者物业单位无法提供主楼的建筑规划许可证的场地通俗意义上可以定义为违章建筑，或是没有产权保护的所谓“乡产”；1989年以后建成的建筑没有消防验收手续（消防验收合格意见书或者消防验收备案凭证）的话，也同样视为黑场地。同时，要仔细对照相关手续资料来确定所用场地的使用性质，教育机构目前只可以使用教学性质场或者纯商业性质场地。
提醒：商业服务网点性质不可选址，这类场地只能做便利店或小型餐饮等社区配套，不可作为人员密集类场所。
2.过于老旧的缺少基础消防设施的建筑会出现的问题
国内有不少地方的建筑物因为过去的法规不健全与地方管理水平低下而造成的缺少基础消防设施的场地后期改造成本巨大。消防水源是个大问题，消防泵房与楼体高位消防水箱，还有消火栓与喷淋主管网建设成本都比较高，同时消防防排烟所涉及的风机房、风井等基建成本也不容忽视。没有这些基础消防系统根本别想通过消防验收。
3.确保场地有足够的消防通道与出口
人员密集类场所使用的场地必须保证在每楼层有两个及以上的安全出口，根据使用面积以及疏散通道的长度设置相应逃生通道和出口数量。此项标准可咨询我们陕西众亦安了解。
4.项目所在楼层也有相关规定
根据教育及消防管理部门的相关规定，教育机构涉及未成年教育的项目场地必须在地上建筑五层以下才可开设使用，如有疑问或出入，可向项目当地教育和消防管理部门咨询确认。
3.在场地的基本情况没有完全掌握的情况下不要急于缴纳租金或者定金
在项目所选场地的基本信息和情况没有完全明确的情况下，建议不要急于过早的向房东或招商缴纳定金或租金，一旦有误差，损失就无法挽回。有的场地即便是花费巨资也无法拿到后期所需的合法手续，一定要慎重。
4.最好事先与场地物业管理单位对接并敲定最终物业协调成本
为了防止项目出现被物业阻挠施工或其他强制事项的情况发生，建议提前与物业单位做好事前沟通，涉及到消防改造的什么消防放水费、消防报警点位费、物业配合费、协调费等等。及早沟通，避免事中事后影响项目进度和结果。
二.经营场所的装修标准有别于家庭装修
1.实用性和美观性不是此类项目的主要标准
家装特别讲究空间利用率和美观，而教育培训场所更要考虑公共安全，过道、楼梯间、出口都要有足够宽度，顶部和墙面也要考虑到部分消防设施的布置而无法一味追求美观，因为场所内消防设施都需要做到易识别状态。
2.装修材料的防火等级要符合消防相关标准
几乎全部的装修材料都要具备防火阻燃的标准，在图纸设计上也要体现部分重要材料的防火等级，提前并要选择可提供相应质检报告和防火等级认证报告的产品。材料并不能随意使用，家装项目没有这种限制。
3.安全出口、疏散通道设置与家装的区别
大于50平方米的教室或房间必须设置两个及以上的疏散门，场所内的通道宽度不能少于1.2米，通道长度的、安全出口数量等标准要符合《建筑设计防火规范》《建筑内部装修设计防火规范》等国家标准。门的开口方向以及距离，门的宽度等等都要有相应的规定。需要安装防火门的位置一定要安装具有专业消防认证标识的防火门，不能用玻璃门或者造型门代替。
三.查验项目场地所在建筑的相关手续资料
1.首先确定场地所在建筑主体的建筑规划许可证
这个凭证资料相当于项目所处场地的“准生证”，没有这个资料无法证明此建筑物的合法性。建筑规划许可证有正本与附页两部分，必须齐备，不可缺项；其中附页部分显示建筑物各项建筑信息及建筑使用性质。
2.主楼是否通过了第一次消防验收或者备案
通俗一点来说，就是主楼的“一消”手续。通过了消防管理部门验收或备案抽查的建筑物都会核发此项目的消防验收合格意见书或消防验收备案凭证。没有此资料，无法申报二次消防审核验收。
3.主楼的原始建筑设计图（蓝图）
这个图纸目前的手续资料也是一个关键性文件，带图章纸质版与CAD电子版图纸都需要有。施工图审查、住建消防审核验收都需要提供。通过原始建筑图可知道建筑原结构是否发生过改变。
四.根据消防规范对场地做专业测评勘察
1.主动联系邀请具备消防专业相关资质的公司及人员
在此强调一下，消防项目服务其实是有专业技术及法规标准的工作，不具备专业资质的人员无法有效完成此项工作。由于我们陕西众亦安是做了将近20年的装修和消防，具有多年的消防验收经验及装修经验可实现场地勘测勘验的专业单位推荐消防设计专业和消防检测单位，这两个专业对消防法规与技术标准以及验收内容都比较熟悉，可有效制定标准方案。消防施工单位具备现场施工经验，但仅限于按图施工与现场管理协调，对法规和标准理解不到位，容易出现前期设计与后期验收的问题。
2.安排好物业单位配合工作进入场地进行勘查
与项目场地所在的物业单位沟通协调后安排相关现场勘查工作，此项工作需要查看消防控制室、消防水泵房、高位水箱间等重要设备间，没有物业配合难以完整实现。
3.现场勘查的核心内容都有哪些
安全疏散通道的长度宽度，安全出口的位置和数量，主楼消防水路的基本情况，消防报警系统评估，主楼报警系统主机控制测试，消防防排烟系统评估测试，建筑高度及楼层高度，开窗位置及面积统计，袋形走道长度测量，防火分区标注等必要勘查项。
4.根据现场真实情况确定大致有效的结论或方案
一定要得出正确且真实的结论，有些场地出现的“消防死症”是无法通过改造修正的，千万别抱有侥幸心理。根据场地真实的情况，结合消防法律法规，确定合理的场地布局并制定有效的消防改造方案，保证场地使用的安全性。
五.设计和施工单位所要提供的相关资质证明材料
1.装修和消防设计单位所要提供的相关文件资料
首先，确定设计单位是否具备建筑装修及消防专业的相关行业资质。如是正规的设计院须提供相关的营业执照、法人身份证、资质证明文件以及设计人员的从业资格证书、身份证等相关资料文件。
2.装修施工单位所要准备的相关资料与文件
装修施工单位的营业执照、施工资质证明文件、法人身份证、建造师资格证书及各工种人员从业资格证书。
3.消防施工单位需要提交的相关资料文件
消防施工单位的营业执照、消防专业施工资质证明文件、法人身份证、消防注册工程师资质等文件。
做好前期手续资料整理准备工作
一.项目所在建筑物的建筑规划证书
1.此手续由什么单位提供
一般来说，由所属建筑物的物业管理单位或是此开发建设单位提供。如果保管不善遗失，需要持相关证明材料到当地规划部门档案室调阅复印。
2.提交的手续包含什么内容
建筑规划证的正本以及附页，尤其是附页的内容信息一定要清晰，它具体显示了建筑物的使用性质和其他建筑相关数据，对后期提报消防手续非常重要。
3.资料复印和盖章
此项手续建议最少复印4份以上，后期消防图审、审核、验收都要用；复印件都要加盖物业单位公章或开发商公章，不盖章属无效文件。
二.该建筑物的消防验收意见书或备案凭证
1.消防验收合格意见书与消防验收备案凭证的区别
是对于不同的验收流程和标准所开具的两种不同的建筑物消防验收手续。消防验收合格意见书说明此建筑物通过项目必验或者项目被抽中验收并经过消防管理部门验收合格核发的有效文件。消防验收备案凭证一般是指建筑物经过消防管理部门备案抽查项目电脑抽查未被抽中后所核发的验收文件，等同于验收合格。此两类文件也被称为“一消”手续。
2.有无其他替代手续文件
可以很负责任的确定，除了这两种验收手续，并无替代型文件资料可顶替，包括消防设计审核意见书以及项目抽查的未被抽中的电脑截图，都无法作为替代资料，某些所谓过去可行得通的方案现今都不适用。
3.建成早于1998年9月前的建筑物可不用“一消”
这个情况也很普遍，因为在1998年之前，国内并未对建筑行业施行消防审核验收管理。过去的管理方式是通过此建筑物所在区域的街道办事处开具此建筑物的相关证明文件来申报相关消防项目手续。关键是这种场地的基础消防设施如不具备，后期消防改造成本巨大并且建筑消防部分也不一定会过关。
4.主楼消防验收手续的内容要点
一定要仔细查验内容中所体现的相关楼号楼层的场地使用性质，除去商业和教育用途，其他使用性质都不符合相关要求。
5.资料复印和盖章
此项手续建议最少复印3份以上，后期消防图审、审核、验收都要用；复印件都要加盖物业单位公章或开发商公章，不盖章属无效文件。
三.该建筑物的原始建筑施工图
1.图纸的样式与形式
一般来讲都是A2以上尺寸的蓝色纸质建筑施工设计图纸或竣工图，图纸上具有正规设计院的图签和设计出图专用章，并有设计人员签章。除去纸质版图纸也要准备CAD格式的电子图纸，电脑文件名为dwg后缀。
2.什么渠道获得图纸
物业管理单位或者此建筑开发单位，如无完整保存也可通过开发商出具相关证明到当地建筑档案馆复印此建筑留档图纸。
3.图纸复印和盖章
图纸建议最少复印4份以上，后期消防图审、审核、验收都要用；复印件都要加盖物业单位公章或开发商公章，不盖章属无效文件。CAD电子版图纸一定要准备，同样需要提交。
四.房屋产权证或五大建筑责任主体证明材料
1.此两项手续有一个即可
如果所用场地可以提供房屋产权证，就不用准备建筑五大责任主体证明材料。反之亦然。
5.资料复印和盖章
此项手续复印件1份，消防审核验收用；复印件要加盖物业单位公章或开发商公章，不盖章属无效文件。
五.项目设计单位提供合法的设计资质证明
1.设计单位必须具备相关设计资质
不具备装修和消防专项设计资质的设计单位和个人不能承接此类项目的相关设计工作，更无法承担相应法律责任。只具备装修单项设计资质的单位等同于无效资质。
2.设计单位提交的相关资料
设计单位营业执照、法人身份证、设计资质证明文件、建筑师资质文件、建筑师身份证、各专业设计人员资质文件、设计人员身份证。
3.资料复印和盖章
相关资料建议最少复印4份以上，后期消防图审、审核、验收都要用；复印件都要加盖设计单位公章，不盖章属无效文件。
以通过验收为前提完成设计和图审
一.出设计方案前所要考虑的问题
1.消防设施布置的易用性与合理性
预先考虑场地的顶部标高与消防给排水和暖通管网对空间的影响，结合场地顶部装修方案自动喷淋系统应采用哪种喷淋头及安装标准，消火栓箱内是否应增加自助卷盘式灭火装置以便于人员操作等细节标准。
2.考虑整体的改造安装成本以及后期维修的便捷性
在做基础的消防项目设计时应尽可能地预估到整体方案对项目投入成本的影响，消防是有标准的，而且只能达标和超标，否则通不过验收而进行现场整改可能会导致装修的拆除和重做，那样成本就无法控制了。还有要考虑到场地中消防设施安装后期的使用和维护，以及将来经营过程中的各类消防监管，不能应付了事。
3.设计工作的具体内容与成本
确定设计的具体专业项目，包括装修、消防、水电、新风空调、安防弱电等，按照设计的五大专业（建筑、结构、给排水、电气、暖通）标准系统地绘制图纸。并要告知此设计内容要通过施工图审查机构进行“图审”，并要负责图审专家的审查答复与完成设计变更。明确设计内容后与设计单位最终确定设计的预算成本。
4.与施工图审查机构做好有效对接
提前与项目所在区域的施工图审查机构取得联系和沟通，可预先准备需要提供的相关资料，同时可咨询相关的设计标准与要求，以防止不懂标准盲目设计出现问题。
二.施工图审查机构对设计文件的要求
1.所要提供的相关基础资料
项目所在建筑物的资料：建筑规划许可证（复印件盖物业公章）、消防验收合格意见书或消防验收备案凭证（复印件盖物业公章）、主楼设计或竣工图纸和电子文件（复印加盖物业公章）、物业单位的承诺书（原件盖物业公章）。本单位提供的资料：营业执照或工商核名通知书（复印件盖本单位公章或法人签字按手印）、场地的租赁合同（复印件盖本单位公章或法人签字按手印）。设计单位需提供资料：设计单位资质证书及营业执照（复印件加盖公章）、设计人员（建筑师）资质证书及身份证（复印件加盖设计单位公章）。
2.施工图设计文件的基本要求
完整的施工图4套，应包括封面、建筑装修装饰工程涉及专业的图纸目录、设计说明、设计图纸、设备和材料表；应符合现行标准规范、《建筑工程设计文件编制深度规定》、《民用建筑工程室内施工图设计深度图样》等要求；各专业设计说明应包括消防设计内容；应采用合适的制图比例，经各专业设计、校对、审核、审定人员及项目负责人签字，并加盖消防装修装饰设计单位出图专用章。
三.项目设计过程中应注意的内容
1.设计文件中所引用的相关规范内容
由于自2019年5月起我国颁发了新的《中华人民共和国消防法》，住建系统消防管理部门以及施工图审查机构对于施工图设计文件中设计说明部分所引用的相关建筑防火规范有明确标准，均是以新规范评定，不可混淆和套用无效规范。如有疑问可致电4001620119免费咨询沟通
2.装修材料的使用及防火处理标准
在施工图制作过程中对图纸中显示的装修材料表中所使用的装修材料必须符合建筑防火规范的燃烧性能等级，建议全部使用A级耐火等级、耐火极限超过一个小时的材料，如无法全部满足，须做相应的材料防火处理，并出具相应的防火报告文件。例如乳胶漆、木质构件、木龙骨、木质装饰面板等材料都不可以在设计文件中体现。
四.消防设计审查所需提供资料汇总
1.项目需要报送的资料清单：
(1) 建设工程消防设计审查申请表（原件，1份）；
(2) 建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件（复印件，1份）；
(3) 设计单位资质证明文件（复印件，1份）；
(4) 建设工程规划许可证或城乡规划主管部门批准的临时性建筑证明文件（新建、扩建工程），所在建筑房屋权属证明文件（改建工程）（复印件，1份）；
(5) 建设工程施工图设计文件审查合格证书（含消防审查）（原件，1份）
(6) 消防设计文件（含消防设计说明和设计图纸）（原件，1份）
2.住建消防管理部门登记并出具受理凭证
对提交的合格资料，依法受理并出具受理凭证；对提交的不合格的资料，作出不予受理并一次性告知理由。然后开始办理施工许可证，当然如果培训机构占地面积较小，在西安地区400平米以下的培训机构、学校等则不需要办理，可直接进行施工。
消防改造全套手续及施工可致电4001620119联系我们。
项目施工改造安装注意事项
一.项目各有关单位的沟通与协调
1.项目实施动工之前召集设计单位与各施工单位交流
在动工之前一定要集中各个专业施工单位召开项目协调会议，由设计单位完成现场交底工作，并要求各施工单位都明确自己的施工范围和标准，同时对接所有互相之间的配合模式，以防出现现场施工中的项目冲突以及因进度不统一造成的误工期结果。良好的沟通可以实现良好的配合。
2.建设单位做好物业协调非常重要
首先要明确的是物业管理单位不是招商部门也不是房东，他们都有一套自己的管理标准，尤其是对于有消防改造项目的场地。需要与物业商议协调的内容大概有：项目所在主建筑的相关资料文件提供及盖章、消防喷淋及消火栓系统改造的放水及充压、消防报警系统改造涉及的联机调试和增容扩容、装修过程中的安全检查、装修物料及设备的进场与堆放、施工过程中垃圾清运等众多事宜。一定要及时的做好各项协调与配合，才能保证施工项目的顺利开展。
二.整个项目相关资料与台账的管理与整理
1.必需的资料和台账都包括哪些内容
主楼建筑的相关资料、各专业设计和施工单位的相关资质文件、施工图和竣工图、各行政主管部门签发的相关文件、各类合同及发票、各类材料设备的检验报告与合格证书等相关文件资料。这些资料都要准备齐全并妥善保管，后期的办手续工程非常关键，不容有失。如无法理解具体内容，可致电4001620119免费咨询。
2.确定项目的资料管理人员
为了保证项目所有资料的完备，须确定有项目资料管理经验的人员做项目资料的搜集管理以及与相关单位的对接工作，有效防止资料不齐和丢失。如果没有合适人选，也可委托第三方专业机构或人员完成此项工作。
3.消防设施产品的相关资料种类
消防产品生产企业的相关资质文件、产品合格证、产品检验报告、产品的身份识别标牌（一物一码标定使用单位及地址信息）、消防产品专用AB标，都属于要向消防管理部门提交的必须性资料。
4.装修材料的相关资料提供
前文提过，装修材料都要达到A级防火标准，材料供应单位也应提供相应的企业资料以及产品检验报告，某些项目还需提供材料燃烧检验报告。
三.完成安全有序的现场施工计划
1.合理安排不同项目专业施工的先后顺序
先考虑在场地顶部作业的项目工组前期进入项目，譬如：暖通（空调新风）、消防（报警线路、喷淋管路、防排烟）、装修施工单位负责标高标线的配合。根据经验，很多工地属于交叉施工的状态，如果不注意配合各做各的很容易造成误工和返工的结果，花费的时间长并且现场效果差。
2.各项目专业施工单位的计划和进度表
要求参与项目的各施工单位根据现场的标准和要求，认真的作出详尽的施工计划和施工进度表，这样可有效统计和管理项目总周期。同时，计划和进度应表明与其他单位配合施工的方案与时间，各施工单位之间应加强沟通合作。
3.强调现场安全施工的重要性
目前我省应急管理与城建执法单位对于安全施工的执法处罚力度非常大，现场施工应遵照当地安全管理标准进行，有些项目开工前还需办理相关手续。安全施工非常重要，一旦出现安全事故，建设单位和施工单位都无法免责。
项目竣工后消防检测和验收
一.项目完工后取得合法有效的消防检测报告
1.消防检测单位所提交的相关资料
营业执照、消防检测资质证书、法人身份证、注册消防工程师的相关资质证书和身份证、消防检测人员的相关资质证书和身份证；以上相关资料复印加盖消防检测单位公章。
2.消防检测的相关内容
对项目的检测标准参照经过“图审”的施工图设计文件，主体建筑的基础消防设施、消防报警系统、疏散指示及应急照明系统、消火栓系统、喷淋灭火系统、消防防排烟系统等项都要实现系统联动与主电切电，并由消防报警主机自动打印所测试项目的凭条。消防检测现场有专人拍照取证以便完成检测报告。另灭火器与其他消防用具也需在报告中体现。
3.项目现场一定要符合消防规范并达标
出具合格的消防检测报告的前提是施工现场的消防设施一定要达标，不能出具虚假报告，否则要受到消防管理部门的处罚。如现场不过关，应根据消防检测单位的整改意见做相应整改后完成消防检测。
二.整理消防验收的相关资料准备报验
1.建议到当地住建消防管理部门咨询记录
为了防止资料出现偏差，建议业主单位自行到当地住建消防管理部门咨询要整理提交的相关资料，并做好详尽记录工作。
2.消防验收基本资料文件
主楼建筑（设）工程规划许可证。
主楼一消消防验收意见书。
产权证或五大责任主体工程竣工验收备案表。
场所所在楼层原建筑平面图（纸质及电子版）。
以上为复印件加盖物业公章。
建设单位营业执照或预先核名通知书。
法人身份证。
租房合同。
法人委托书。
全套设计施工图纸及设计院营业执照资质人员证。
施工图审查合格证及营业执照资质人员证。
竣工报告。
自检报告。
验收报告。
场所盖有装修施工及消防施工竣工章的竣工图。
装修施工单位营业执照资质人员证。
消防施工单位营业执照资质人员证。
消防技术服务机构出具的建筑消防合格检测报告。
装修及消防施工材料设备出厂及耐火合格证明。
以上资料文件务必齐备，属于基础资料，当面积小于1000平米的教育培训机构所需材料略有不同，同时根据陕西各市各区消防管理部门的要求，补充其他相应资料。
三.完成项目消防验收或备案
1.验收资料须由当地住建消防管理部门接收
带齐项目相关的资料以及公章等物到当地住建消防部门审验并填写各类审验表格文件等，如资料报送完整，会由该部门出具此项目的受理凭证。
2.配合消防管理部门完成项目消防验收或备案
当资料文件提交完成后可进入项目竣工验收（备案）流程。先说一下备案流程，目前消防验收备案采取的是网上转盘程序抽查方式，当时会反馈项目抽中或抽不中的结果，如未被抽中，当场核发《建设工程竣工验收消防备案凭证》；项目被抽中则需由该部门派出消防验收专家及人员于验收期限时间内到达项目现场做消防验收工作，如验收合格，核发《建设工程竣工消防验收意见书》。必审必验项目与备案被抽中项目同样验收流程与手续。
3. 项目现场验收过程中注意事项
项目验收当天需要设计、施工、消防检测单位的相关技术人员到现场配合验收，以应对现场验收过程中的各项事宜。同时与项目所在物业单位做好提前安排，消防验收过程中会对主建筑消防系统联动以及电路切电以及电梯迫降等项目测试。提前检查消防给排水系统的各项压力指标。务必确保验收当日所有消防相关设施设备可完好运行使用，并清理疏散通道内所有杂物。
认真落实完成以上工作，即可顺利通过项目消防验收并取得合法消防手续。
陕西众亦安-我们做消防是认真的！
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